Nel mio precedente contributo avevo analizzato alcune aree semicentrali di Torino, evidenziando come il mercato cittadino, rispetto ad altre grandi città italiane, abbia vissuto un processo di trasformazione più graduale e, in molti casi, più gestibile anche per un risparmiatore privato.
Con questo nuovo intervento desidero condividere alcune considerazioni sul mercato immobiliare del Centro di Torino. M riferisco esclusivamente al mercato residenziale; le dinamiche dell’immobiliare commerciale meritano una trattazione autonoma, poiché seguono logiche di domanda, rendimenti e rischi profondamente differenti. Ho inoltre scelto di non inserire tabelle con prezzi e andamenti, né indicazioni di valore al metro quadro. Nel Centro di Torino, più che altrove, ogni generalizzazione rischia di essere fuorviante: esistono differenze significative non solo tra una micro-zona e l’altra, ma anche tra isolati adiacenti, tra numeri civici della stessa via, tra piani diversi dello stesso edificio.
Centro: un mercato patrimoniale, non una rendita automatica
Se nei quartieri semicentrali l’investimento può essere valutato soprattutto in termini di rapporto investimento/redditività, nel Centro l’immobile è prima di tutto un asset patrimoniale: meno legato alla rendita e molto dipendente dalla qualità dell’immobile, dalla posizione e dalla sua liquidabilità nel tempo. Il Centro di Torino non è un unico mercato: le dinamiche tra Quadrilatero Romano, via Po, piazza Vittorio, via Roma o piazza Carlina sono molto diverse e si sono evolute nel tempo.
Torino, a differenza di altre città italiane, mantiene ancora un rapporto relativamente equilibrato tra valori immobiliari e redditi medi. Questo non significa che il Centro sia “economico”, ma significa che è ancora possibile individuare opportunità per chi ragiona in termini di patrimonio e di protezione del capitale. Con due finalità principali:
- una finalità reddituale (affitti transitori, studenti, medio termine, affitti brevi dove consentito)
- una finalità patrimoniale (acquisto di qualità, rivalutazione nel lungo periodo, possibilità futura di utilizzo familiare)
Alcune considerazioni sulle aree più interessanti
Quadrilatero Romano
È stata una delle zone più richieste da chi cerca una vita urbana piena, con servizi, locali e un’offerta culturale vivace. La domanda per affitti transitori e brevi rimane elevata, ma la gestione è più complessa rispetto ad altre aree: rumore, regolamenti condominiali, limiti urbanistici che impediscono ristrutturazioni importanti. È un’area dove l’investimento può funzionare ancora bene, ma solo se l’immobile è realmente posizionato in modo corretto: affacci interni, piano adeguato, contesto condominiale ordinato.
Via Po e piazza Vittorio Veneto
Qui la domanda locativa è storicamente forte, trainata dalla vicinanza all’Università, dal fascino architettonico e dalla qualità urbana. È una zona che intercetta sia studenti (anche internazionali), sia professionisti, sia famiglie che desiderano un immobile di rappresentanza, senza necessariamente collocarsi nel segmento “lusso”. Il punto critico è che gli immobili più interessanti sono spesso vincolati o richiedono interventi importanti, con costi di ristrutturazione elevati. Inoltre, la qualità dell’edificio (ascensore, parti comuni, facciate, impianti) è modesta. Chi investe in via Po e piazza Vittorio spesso non sta inseguendo la massima redditività: sta acquistando un pezzo di città che rimane desiderabile nel tempo.
Via Roma, piazza San Carlo, via Lagrange
Questa è la fascia più “istituzionale” del Centro: prezzi elevati, domanda selettiva, ma la tenuta nel lungo periodo rimane generalmente solida. Va però osservato che, negli ultimi anni, sono aumentate le iniziative di sviluppo e riqualificazione immobiliare in ambito centrale. Questo potrebbe determinare, nel medio-lungo periodo, una maggiore offerta di immobili di fascia alta a fronte di una domanda che potrebbe calare (“effetto Crocetta”, come da me descritto in altro articolo). È comunque una zona adatta a chi cerca un immobile che rappresenti stabilità e prestigio, anche in prospettiva di utilizzo futuro come abitazione principale o seconda casa urbana.
Piazza Carlina, piazza Castello, Giardini Reali
È un mercato più ristretto, quasi da “nicchia”, dove l’elemento determinante è la rarità dell’immobile: vista, piano alto, ascensore, luminosità, taglio elegante. In queste zone, la vera variabile non è tanto il prezzo al metro quadro, quanto la qualità del prodotto. Un immobile ordinario, anche se in un indirizzo prestigioso, non genera lo stesso interesse di un appartamento con caratteristiche distintive.
Borgo Nuovo (via della Rocca, via dei Mille, piazza Maria Teresa)
Borgo Nuovo rappresenta oggi, più di ogni altra zona torinese, un mercato di prestigio autentico. Non è soltanto una delle aree più centrali e ben servite: è un micro-quartiere con un’identità aristocratica riconoscibile, dove il valore dell’immobile è legato non solo alla posizione ma anche alla reputazione urbana dell’indirizzo. E’, di fatto, una “Torino alta” che mantiene continuità storica e desiderabilità sociale. Qui l’investimento è eminentemente patrimoniale: si acquista per conservare capitale, per proteggere valore e, in molti casi, per costruire un bene destinato a restare in famiglia. La domanda è selettiva e poco sensibile alle oscillazioni di breve periodo; l’offerta è limitata e la qualità richiesta elevata. Gli immobili più ricercati sono quelli con tagli eleganti, altezze interne importanti, affacci gradevoli e stabili ben mantenuti.
Borgo Nuovo, più che un quartiere, è un segmento di mercato a sé: chi compra qui non cerca solo un rendimento, ma un posizionamento.
Piazza Solferino e asse corso Re Umberto – corso Matteotti
L’area di piazza Solferino rappresenta uno dei segmenti più interessanti del Centro: estremamente centrale, elegante e caratterizzato da un forte presidio di servizi, studi professionali e sedi direzionali.
È una zona che intercetta una domanda stabile e qualificata, spesso composta da professionisti, manager e nuclei familiari che cercano una residenza di livello, con la comodità del Centro ma in un contesto più ordinato.
Dal punto di vista dell’investimento, piazza Solferino si colloca a metà strada tra il segmento patrimoniale puro e la locazione di qualità: non è un’area dove si cerca la massima redditività, ma piuttosto un equilibrio tra tenuta del valore, facilità di locazione e desiderabilità urbana nel tempo.
Porta Susa – Statuto
Questa è una zona spesso sottovalutata, ma molto interessante per un investitore razionale.
È meno “storica” e più funzionale: collegamenti ferroviari, servizi, uffici, mobilità urbana. Qui si trovano immobili più moderni e tagli spesso più gestibili, con una domanda crescente da parte di professionisti e lavoratori. Può rappresentare un compromesso efficace per chi desidera stare in prossimità del Centro senza pagare il premio massimo della centralità storica.
Conclusione
Investire nel Centro di Torino può ancora avere pieno senso, ma non va letto come un automatismo. È un investimento patrimoniale che premia chi seleziona bene e ragiona nel lungo periodo.
Sarebbe però ingenuo separare il mercato immobiliare dal contesto economico: nel tempo, la solidità del mattone segue la solidità del PIL e del capitale umano di un territorio. Torino conserva qualità straordinarie, ma mostra anche segnali di fragilità che meritano attenzione, soprattutto nel segmento centrale e di fascia alta. Chi investe nel Centro, quindi, non compra solo metri quadri: scommette sulla capacità della città di restare attrattiva.
Socio della Cdo da oltre venti anni, sono agente e consulente Coldwell Banker. Chi desidera approfondire le dinamiche del mercato torinese, o confrontarsi su una specifica opportunità, può contattarmi per un dialogo riservato e informale.
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