APPROFONDIMENTO FINANZIARIO a cura di Francesco Megna

In
Italia nel 2022  sono calate le domande di mutuo. La flessione
registrata è pari al 21% rispetto all’anno precedente ma salgono i volumi, che
l’anno scorso hanno toccato il massimo degli ultimi  anni con un importo medio
di 143.000 euro circa , in crescita del 5,2%.  La domanda è stata
penalizzata fondamentalmente per due motivi : aumento dei tassi di interesse e
minore apertura  delle famiglie al ricorso al credito per via del clima di
insicurezza sul fronte geopolitico e macroeconomico.  Il 90% circa 
delle richieste di mutuo ha una durata superiore ai 15 anni , con un
allungamento dei piani di rimborso che ha fatto segnare per la fascia 25-40
anni un incremento di 8,5 punti percentuali rispetto al 2021. Nell’ultimo
trimestre del 2022 si è assistito a un progressivo aumento dei tassi variabili
ed a un effettivo consolidamento  di quelli fissi. A dicembre la
differenza tra il costo medio dei mutui a tasso fisso (3,40%) e variabile
(2.90%) ha raggiunto circa 50 basis point, in deciso calo rispetto ai 170 bp
della scorsa estate quando il tasso fisso superava il 3% ed il variabile non
raggiungeva  l’1,5%. Questa situazione ha determinato il ritorno  dei
mutui con finalità di surroga che hanno  incrementato costantemente il
loro peso a partire dall’agosto 2022, passando dall’8% di fine luglio al 36% di
gennaio 2023, con un aumento di 28 punti percentuali, spinti principalmente da
mutuatari con contratti a tasso variabile che vogliono passare al fisso in
vista di ulteriori rincari.

In
alternativa è possibile rinegoziare il mutuo con l’attuale banca, passando da
un tasso variabile a un tasso fisso oppure a un tasso misto, rata protetta o
con cap.

Tra
l’altro nella riunione del 2 febbraio la Bce ha alzato i tassi base di mezzo
punto , annunciando un aumento analogo per il prossimo mese . Il mercato aveva
intuito da diverso tempo il rialzo avvenuto  nella riunione di giovedì ,
anche se non era ancora del tutto scontato. Tuttavia, ulteriori nuovi aumenti
nelle prossime settimane, potrebbero mettere ancora a dura prova l’economia di
quelle famiglie con mutui a tasso variabile. Ovviamente, l’impatto è minore
laddove il debito residuo o la durata del finanziamento siano più brevi.

Esaminando
 la distribuzione delle richieste  di mutuo in relazione all’età del
richiedente,  la fascia under 35  si conferma  al primo
posto  nei volumi di domanda, con il 34% del totale. Segue la fascia 35/44
con il 30,5% delle richieste.  Tra i motivi che hanno inciso
favorevolmente  sull’andamento della domanda vanno segnalati l’estensione
al 2023 delle garanzie statali per i mutui prima casa agli under 36 , gli
incentivi di ristrutturazione e, soprattutto, i mutui green per
l’efficientamento energetico dell’abitazione o per effettuare lavori che consentono
un miglioramento delle prestazioni da questo punto di vista. Il mutuo giovani
eleva la garanzia statale dal 50 all’80% del valore dell’immobile. Inoltre
viene concessa l’esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria, catastale e
di registro. Può essere richiesto da tutti coloro che, al momento di stipulare
il contratto di acquisto, non abbiamo compiuto 36 anni e che presentino un Isee
che non superi i quarantamila euro. Invece, tra i vantaggi di rendere la
propria casa più ecologica possono esserci, l’eliminazione delle  spese di
istruttoria, l’estensione delle durate, un piano di ammortamento flessibile,
una decurtazione  dei tassi di interesse, a cui si associano  i
benefici riferibili al risparmio energetico a lungo termine, al comfort
abitativo e al valore dell’immobile. Oltre  alle misure e i bonus
governativi connessi  all’acquisto di case in classe energetica A e B e
per la riqualificazione energetica degli immobili. Per quanto riguarda invece
le ristrutturazioni, anche nel 2023 è disponibile il bonus ristrutturazione,
cioè l’incentivo per chi effettua lavori edilizi  in un edificio ad uso
abitativo. La detrazione del 50% sull’IRPEF fino a massimo 96.000 euro di
spesa,  è riconosciuta per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2024.
Per quanto riguarda invece il settore delle locazioni residenziali, si è
accentuato lo squilibrio tra la domanda e offerta. Mancanza di stock abitativo
disponibile e inflazione hanno spinto i prezzi all’insu , con rialzi
importanti. Minor offerta  e più clienti generano tensioni sui prezzi,
anche se, nell’ultima parte del 2022, c’è stato un rallentamento forse dovuto
al fatto che, all’attuale livello dei prezzi, insieme all’inflazione che riduce
le possibilità di pagamento degli inquilini, il livello massimo potrebbe già
essere stato raggiunto.